Договор КРТ фиксирует, кто отвечает за развитие территории, какие участки входят в проект, какие объекты нужно построить, снести или реконструировать и в какие сроки это должно произойти.
Разбираем, кто заключает договор о комплексном развитии территории, чем отличается договор с правообладателями от договора с победителем торгов и что смотреть в проекте договора собственнику недвижимости
Что такое договор КРТ
Договор КРТ заключают после принятия решения о комплексном развитии территории. Это документ, по которому определяется, кто будет реализовывать проект и какие обязательства берет на себя каждая сторона.
Порядок заключения Договора о КРТ определен ст. 68 — 70 Градостроительного кодекса РФ. Субъектом договора могут быть, во-первых, правообладатели объектов нежилой застройки, включенных в КРТ (к ним город обязан обращаться с предложением о заключении договора в первую очередь). Во-вторых, если с правообладателями договор не заключен, это победители торгов на право заключения договора. Порядок проведения торгов определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2021 г. №701 «Об утверждении Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территорий…»
В договоре указывают предмет, границы территории, земельные участки, объекты недвижимости, сроки и этапы реализации. Отдельно закрепляют, что нужно снести, реконструировать или построить.
После подписания договора его условия становятся основой для дальнейших действий по территории.
Кто может заключить договор КРТ
По ст. 68 ГрК РФ договор КРТ органы местного самоуправления заключают с лицом, которое будет реализовывать проект. Для нежилой застройки есть три варианта:
- Правообладатели объектов в границах КРТ. Это собственники земельных участков, зданий и помещений. По п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ уполномоченный орган направляет им предложение заключить договор о комплексном развитии территории.
- Победитель торгов. Если договор с правообладателями не заключен, право заключения договора может получить победитель аукциона или конкурса. Такой порядок предусмотрен ст. 69 ГрК РФ.
- Единственный участник торгов. Если на конкурс подана одна заявка или к аукциону допущен один участник, торги признают несостоявшимися. Но договор все равно могут заключить с этим участником, если он соответствует требованиям. Для аукциона действует начальная цена предмета аукциона.
Разница между этими вариантами в том, кто, кроме города, получает контроль над проектом. В первом случае это владельцы объектов. Во втором — инвестор или застройщик после торгов.
Почему договор с правообладателями скорее исключение, чем правило
По закону уполномоченный орган (местное самоуправление) должен обратиться к правообладателям нежилых объектов с предложением заключить договор. Но для заключения договора недостаточно ответа одного или даже нескольких собственников.
Согласно ст. 68 ГрК РФ, если в границы КРТ попало несколько участков, зданий или помещений, согласиться должны все правообладатели. К согласиям нужно приложить соглашение между ними: кто участвует в проекте, какие обязанности берет на себя и как распределяются действия по развитию территории. И если хотя бы один собственник будет против, то заключить договор о КРТ не сможет никто.
Для нежилой территории это сложно сделать в короткий срок. В одну зону КРТ могут включить склады, офисы, производства, торговые объекты и земельные участки разных владельцев. Площадки могут не граничить друг с другом, а собственники могут не знать друг друга.
Постановление о КРТ не содержит списка правообладателей. В нем указаны только кадастровые номера участков и объектов. Данные о юридических лицах – правообладателей можно в ЕГРН, но сведения о собственниках-физлицах в ЕГРН ограничены из-за персональных данных. Поэтому поиск соседей-собственников негласно возложен на самих собственников.
Если один правообладатель окажется против, не найден или не отвечает, договор с собственниками не заключают. Поэтому на практике договор с правообладателями нежилых объектов чаще остается формальной возможностью, а не рабочим способом участия в КРТ.
Почему собственник может не успеть с договором
Предложение заключить договор о КРТ запускает срок для ответа. По п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ правообладатели должны представить письменное согласие не позднее 45 дней со дня получения предложения.
Но сам порядок направления предложения и подтверждения его получения собственником в Грк РФ не прописан. Из-за этого правообладатель может не понимать, с какой даты для него начали считать срок. На практике собственники нередко узнают о КРТ не от уполномоченного органа, а из СМИ, от соседей, сторонних оценщиков или юристов. К этому моменту 45 дней уже могут пройти, а право заключить договор с правообладателями — будет выставлено на торги.
Но даже если собственник узнал о проекте вовремя, ему за 45 дней нужно найти всех остальных правообладателей и заключить с ними соглашение, что, как было отмечено, практически нереально.
Как проходят торги на право заключить договор КРТ
После истечения срока для правообладателей уполномоченный орган готовит торги. Их проводят по ст. 69 ГрК РФ и Постановлению Правительства РФ №701.
Вместе с извещением публикуют документацию по торгам. В ней видно, кто может подать заявку, сколько стоит право заключить договор и какие обязательства возложат на победителя торгов. Важно отметить, что собственник объекта, включенного в КРТ, также вправе принять участие в торгах.
В документации указывают:
- требования к участникам;
- начальную цену права на заключение договора;
- размер обеспечения заявки;
- порядок подачи заявки на электронной площадке;
- проект договора КРТ;
- приложения с границами территории, участками и объектами.
Дальше организатор принимает заявки, проверяет участников и оформляет допуск. После аукциона или конкурса составляют протокол торгов. На основании протокола подписывают договор КРТ.
Если торги признаны несостоявшимися, повторное предложение правообладателям не направляют. Вместо этого договор может быть заключен с единственным участником.
Что указывают в проекте договора КРТ
Проект договора нужен, чтобы заранее обозначить условия, на которых будет развиваться территория. В нем фиксируют не только будущую застройку, но и действия с существующими объектами.
В договоре обычно указывают:
- предмет договора: какую территорию развивают и кто отвечает за проект;
- границы территории и перечень земельных участков;
- объекты недвижимости в границах КРТ;
- что планируют снести, реконструировать или сохранить;
- сроки и этапы реализации;
- обязанности инвестора или застройщика;
- порядок подготовки документации по планировке территории;
- условия изъятия недвижимости и выплаты компенсации;
- ответственность за нарушение сроков и условий договора.
В приложениях к договору. Указаны кадастровые номера участков, адреса зданий, перечень объектов под снос или реконструкцию и график работ.
Пример: проект договора по КРТ «Нижние Поля»
Сканов реальных, подписанных договоров о КРТ, найти не удалось. В качестве примера представляем Протокол о результатах аукциона в электронной форме на право заключения Договора КРТ на площадке КРТ Нижние поля. Информация открытая, взята с сайта investmoscow.ru Сроки проведения торгов с даты заявок — 2,5 месяца. Участник аукциона был один, с ним и заключили Договор, это ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ШАБОЛОВСКИЙ».
В документации по площадке КРТ «Нижние Поля» проект договора составлен для территории нежилой застройки площадью 8,97 га. Сторонами указаны Департамент градостроительной политики города Москвы и инвестор.
По договору инвестор должен за свой счет или с привлечением других лиц реализовать комплексное развитие территории в границах, установленных решением о КРТ.
В проекте отдельно указаны подготовка документации по планировке территории, образование земельных участков, изменение видов разрешенного использования, снос, строительство, реконструкция и ввод объектов.
Как видно из договора, после торгов инвестор получает не только право на новое строительство. Вместе с договором он получает набор обязанностей и инструментов, которые затрагивают уже существующие участки, здания и помещения.
Главное о договоре КРТ
После торгов ни их победитель, ни собственник уже не вправе изменить условия договора КРТ. Договор подписывают уполномоченный орган и инвестор.
Договор КРТ закрепляет, кто будет реализовывать проект и что произойдёт с территорией. Для собственника нежилого объекта ключевой момент — стадия до торгов, когда правообладателям еще могут предложить заключить договор самим.
Если договор с правообладателями не заключен, уполномоченный орган проводит аукцион или конкурс. После торгов с победителем или единственным участником заключается Договор о КРТ. Однако собственник объекта, не достигший согласия с соседями о КРТ, вправе сам принять участие в торгах. В этом случае чем раньше собственник увидит документацию по торгам и проект договора, тем больше у него останется времени на проверку документов и подготовку позиции по своему объекту.